Heizungsgesetz, EU-Vorgaben, CO₂-Preis: Viele private Immobilieneigentümer:innen empfinden das als Dschungel aus Abkürzungen und Pflichten.
Doch wichtig ist: GEG und CO₂-Bepreisung sind keine deutschen Alleingänge. Sie sind Teil eines europäischen Fahrplans – im Zentrum: die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) und das Klimapaket „Fit for 55“.
EPBD: Was Europa für Gebäude vorschreibt
Die „Energy Performance of Buildings Directive“ (EPBD) ist die wichtigste EU-Richtlinie für den Gebäudesektor. Die aktuelle Fassung (Richtlinie (EU) 2024/1275) gilt seit Mai 2024 und muss bis Mai 2026 in deutsches Recht umgesetzt werden.
Die zentralen Ziele:
- Neubauten als „Zero-Emission Buildings“ (ZEB)
- Ab 2030 sollen neue Gebäude praktisch keine Treibhausgase mehr ausstoßen, also emissionsfrei sein (öffentliche Gebäude bereits ab 2028).
- Bestandsgebäude sollen bis 2050 deutlich weniger Energie verbrauchen und weitgehend auf erneuerbare Energien setzen.
- Für energetisch schwache Bestandsgebäude gelten Mindeststandards (MEPS), ihr Zustand soll schrittweise verbessert werden.
- Mehr Transparenz und Planbarkeit durch Energieausweise, Renovierungsfahrpläne und bessere Datengrundlagen sollen Eigentümern fundierte Entscheidungen ermöglichen.
Damit ist klar: Der Kurs hin zu effizienteren Gebäuden und weg von reinen Öl- und Gasheizungen kommt aus Brüssel – nicht nur aus Berlin.
Das GEG: Umsetzung der EU-Vorgaben in deutsches Recht
In Deutschland ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG) das zentrale Werkzeug, um die EPBD-Vorgaben umzusetzen. Es bündelt frühere Regelwerke wie EnEV, EnEG und EEWärmeG und wird regelmäßig angepasst.
Schon heute enthält das GEG viele Elemente aus der EPBD:
- Mindestanforderungen an Energiebedarf und Gebäudehülle bei Neubau und Sanierung
- Energieausweise als Pflicht bei Verkauf und Vermietung
- Regeln für Heizungen und erneuerbare Energien (z. B. die 65 %-Regel für neue Heizsysteme)
Darum ist das GEG – oft auch „Heizungsgesetz“ genannt – eng mit dem EU-Recht verknüpft: Die EPBD sieht den Ausstieg aus reinen fossilen Heizsystemen vor. Deutschland kann das GEG nicht einfach aufweichen, ohne gegen europäisches Recht zu verstoßen.
Für Sie als Immobilieneigentümer:in heißt das – die Richtung bleibt stabil. Unabhängig davon, was tagespolitisch gerade diskutiert wird.
CO₂-Preis: Warum fossile Heizungen im Betrieb teuer werden
Neben technischen Vorgaben setzt Europa auch auf Preissignale – damit sich klimafreundliches Verhalten finanziell lohnt.
Drei Ebenen greifen ineinander:
- Der EU-Emissionshandel (ETS) gilt für Stromproduktion und große Industrieanlagen.
- Nationale Klimaziele für Gebäude und Verkehr (Effort Sharing Regulation, ESR). Die EU gibt jedem Land verbindliche Minderungsziele vor, u. a. für den Gebäudesektor.
- Nationaler CO₂-Preis in Deutschland (nEHS): Seit 2021 werden Brennstoffe wie Heizöl und Erdgas mit einem CO₂-Preis belegt, der stufenweise steigt. Das macht den Betrieb fossiler Heizungen nach und nach teurer.
Neu: Ab 2027 soll der europäische Emissionshandel ETS 2 als Bestandteil des EU-Klimapakets „Fit for 55“ starten – speziell für Brennstoffe in Gebäuden und Verkehr. Das deutsche nEHS wird langfristig darin aufgehen.
Doch: Der Start wurde von 2027 auf 2028 verschoben. Für 2027 gilt deshalb in Deutschland eine Übergangsregel. Der CO₂-Preis richtet sich am bestehenden ETS 1 aus – aktuell bei 75–80 Euro pro Tonne CO₂. Auch 2027 dürfte sich der Preis auf diesem Niveau bewegen.
Neu ist auch: Die Preise werden künftig quartalsweise festgelegt – und zwei Monate vorher veröffentlicht. Das bringt Planbarkeit, macht aber fossiles Heizen weiter teuer.
Die Botschaft für Sie: Öl und Gas sind keine Schnäppchen – ganz im Gegenteil.
Zusammenspiel von EPBD, GEG und CO₂-Preis
Setzt man alle Bausteine zusammen, ergibt sich ein klares Bild:
Die EPBD gibt Ziele und Mindeststandards vor (Zero-Emission für Neubauten, Renovierungsfahrpläne, Ausstieg aus rein fossilen Heizsystemen).
Das GEG übersetzt diese Vorgaben in deutsches Recht – mit konkreten Anforderungen an Bau und Sanierung.
Die CO₂-Bepreisung (nEHS / ETS 2) macht fossile Heizungen im Betrieb immer teurer – und klimafreundliche, erneuerbare Lösungen wirtschaftlich attraktiver.
Kurz gesagt: Das GEG definiert, was technisch und rechtlich mindestens nötig ist. Der CO₂-Preis lenkt die Wirtschaftlichkeit hin zu effizienten Gebäuden und erneuerbaren Heizsystemen.
Was das für Sie als Eigentümerin oder Eigentümer konkret bedeutet
Aus all dem lassen sich einige praktische Schlussfolgerungen ableiten:
Die Richtung ist klar: Fossile Heizsysteme haben keine Zukunft – weder rechtlich noch wirtschaftlich. Ein „Zurück auf Anfang“ ist kaum realistisch.
Energieeffiziente Gebäude gewinnen an Wert: Sie sind gefragt bei Käufer:innen, leichter zu finanzieren und reduzieren das Risiko zukünftiger Nachrüstpflichten.
Fossile Heizungen werden zum Kosten- und Marktrisiko
Steigende CO₂-Preise treffen vor allem unsanierte Gebäude mit Öl- oder Gasheizung. Das bedeutet höhere Betriebskosten und schlechtere Marktlage.
Wer heute plant, bleibt morgen handlungsfähig
Wenn Sie Ihre Sanierung oder den Heizungstausch frühzeitig auf EPBD, GEG und CO₂-Preis abstimmen, gewinnen Sie:
- Mehr Planbarkeit und Sicherheit
- Wertstabilität für Ihr Haus
- Einen echten Vorsprung gegenüber weniger vorausschauenden Eigentümer:innen
Wie Sie jetzt sinnvoll starten
Sie müssen nicht sofort ein „Zero-Emission-Gebäude“ haben – aber Sie können heute klug vorbauen. Zum Beispiel so:
- Ist-Zustand klären: Energieausweis prüfen, Verbrauchsdaten sichten, CO₂-Bilanz abschätzen.
- Sanierungsfahrplan erstellen lassen (z. B. iSFP), um Maßnahmen über mehrere Jahre zu staffeln.
- Heizung und Gebäudehülle zusammen denken: Eine verbesserte Hülle erleichtert die spätere Umstellung auf ein erneuerbares System.
- Fördermittel prüfen und Investitionen kombinieren – z. B. Instandhaltung und Effizienzsteigerung.
Stellen Sie heute die Weichen, damit Ihr Gebäude auch in zehn oder zwanzig Jahren wirtschaftlich, gesetzlich und am Markt gut dasteht.
Wir begleiten Sie gern dabei – mit Erfahrung, Überblick und einem starken Netzwerk.
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