Gut zu wissen: die Eigentumswohnung – die Wohnungseigentümergemeinschaft

Kathleen Harthun,
Rechtsanwältin, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht

Sondereigentum, Wohnungseigentum, Teileigentum und Gemeinschaftseigentum  – Worin besteht eigentlich der Unterschied? Die Unterscheidung ist von wesentlicher Bedeutung für die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten im Wohnungseigentumsrecht. Worauf zu achten ist, darüber informiert hier aus unserem Expertennetzwerk Rechtsanwältin Kathleen Harthun.

Das Sondereigentum ist das Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen, an einem auf dem Grundstück errichteten oder noch zu errichtenden Gebäude. Eine gesetzliche Definition gibt es nicht. Es wird in der sog. Teilungserklärung, die jede Wohnungseigentumsanlage hat, vereinbart.

Das Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung, in Verbindung mit dem sog. Miteigentumsanteil, an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz – WEG). Die Verbindung ist untrennbar.

Das Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes, in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 3 WEG). Auch hier ist die Verbindung untrennbar.

Zum Sondereigentum können also neben der Wohnung beispielsweise auch ein nicht ausgebauter Dachboden, Büroräume, Ladenflächen, ein Keller, eine Garage oder ein Schuppen/Abstellraum gehören, so dies in der Teilungserklärung entsprechend festgelegt ist. Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienen, werden dem sog. Teileigentum zugeordnet. Nach den seit 01.12.2020 geltenden gesetzlichen Regelungen kann nunmehr sogar ein im Außenbereich des Grundstücks befindlicher Kfz-Stellplatz zum Sondereigentum erklärt werden.

Bei der Definition des Gemeinschaftseigentums macht es sich das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) einfach. Nach § 1 Abs. 5 WEG zählen zum Gemeinschaftseigentum das Grundstück und das Gebäude bzw. Teile, Anlagen und Einrichtungen davon, soweit es nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten steht. Es gibt aber auch Gebäudeteile, die zwingend Gemeinschaftseigentum sind. Dazu zählen insbesondere die konstruktiven Gebäudeteile.

Ein Wohnungskäufer erwirbt folglich von allem etwas.

Gemeinsam mit den Eigentümern der anderen Wohnungen im Haus hat der Wohnungseigentümer auch die Verantwortung für die gemeinsam bewohnte Anlage. Daraus ergeben sich spezielle Rechte und Pflichten.

Was darf der Wohnungseigentümer? Was sind seine Pflichten?

Sondereigentum nutzen: Jeder Wohnungseigentümer kann mit seinem Wohnungs- und Teileigentum nach Belieben verfahren, soweit das Gesetz nicht entgegensteht (§ 13 Abs. 1 WEG). Dazu zählen ausdrücklich neben dem Bewohnen auch das Vermieten, Verpachten und sonstige Nutzungsweisen, sofern die Teilungserklärung (TE) und Gemeinschaftsordnung (GO) keine Einschränkungen vorsehen.

Geregeltes Zusammenleben: Am Gemeinschaftseigentum erwirbt man nur ein Mitgebrauchsrecht (§ 13 ff. WEG). Das Zusammenleben regelt eine Hausordnung, die sich die Eigentümergemeinschaft selbst gibt, so diese nicht bereits vom teilenden Eigentümer erstellt wurde. Die Einhaltung der Hausordnung überwacht in der Regel der Verwalter. Bei Verstößen kann der Störenfried auf Unterlassung oder Beseitigung der Störung in Anspruch genommen werden. In letzter Konsequenz kann die Eigentümergemeinschaft von einem notorischen Störenfried sogar verlangen, seine Wohnung zu verkaufen (§ 17 WEG).

Gemeinsame Investitionen: Über Modernisierungen oder Umbauten der Wohnanlage kann jeder Wohnungseigentümer mitbestimmen. Die Kosten dafür werden zwischen allen Miteigentümern oder einem Teil der Miteigentümer geteilt. So steht der einzelne Wohnungseigentümer mit Entscheidungen und Investitionen – anders als etwa ein Hauseigentümer – nie allein da.

Wahl des Verwalters: Auch bei der Wahl des Verwalters hat jeder Wohnungseigentümer ein Mitentscheidungsrecht. Darüber hinaus hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, die Verwaltungs- und Abrechnungsunterlagen seiner Wohnungseigentümergemeinschaft einzusehen.

Rücksichtnahme: Aus dem Recht des einen Eigentümers erwächst eine Pflicht für den Miteigentümer. So sind alle Eigentümer verpflichtet, bei der Benutzung von Sondereigentum wie auch Gemeinschaftseigentum Nachteile für andere Wohnungseigentümer soweit wie möglich zu vermeiden. Im Klartext bedeutet dies eine Pflicht zur Rücksichtnahme wie in einem Miethaus, wie die Vermeidung von Belästigungen durch Lärm, Gerüche oder Tierhaltung. Was dies im Einzelnen bedeutet, regeln das WEG, die Gemeinschaftsordnung (GO) und die Hausordnung (HO).

Erhaltung: Der Wohnungseigentümer ist darüber hinaus verpflichtet, sein Sondereigentum auf eigene Kosten zu erhalten, d. h. instand zu halten und gegebenenfalls instand zu setzen. Die gleiche Pflicht haben die Wohnungseigentümer auch bezogen auf das Gemeinschaftseigentum. Das sollte auch ernst genommen werden. Entstehen durch unterlassene Erhaltung Schäden am Gemeinschaftseigentum, können andere Eigentümer Schadenersatzansprüche geltend machen. Außerdem kann die eigene Wohnung ohne regelmäßige Erhaltungsmaßnahmen an Wert verlieren.

Hausgeld: Um ihren Bewirtschaftungs-, Erhaltungs- und Verwaltungspflichten nachzukommen, zahlen die Eigentümer ein sog. Hausgeld, welches monatlich zu zahlen ist. Das ist nichts anderes als eine Vorschusszahlung für die sog. Nebenkosten und ein Anteil, der als sog. Erhaltungsrücklage dient. Wie hoch die Nebenkosten und die Erhaltungsrücklage am Ende ist, wird in der Jahreswirtschaftsplanung festgelegt. Ist die Eigentumswohnung vermietet, kann der vermietende Eigentümer die umlagefähigen Hausgeldanteile auf seine Mieter umlegen. Allerdings sind Positionen wie die reine Erhaltungsrücklage nicht umlagefähig. Die trägt der vermietende Eigentümer dann also ebenso wie der Selbstnutzer aus eigener Tasche.

Der Gastbeitrag stammt von Kathleen Harthun, Rechtsanwältin / Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
Am Borsigturm 33
13507 Berlin
(030) 40 60 799 – 370
harthun@ra-harthun.de

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