Aufgepasst! Thema: Grundsteuer

Zwischen dem 01.07.2022 und dem 31.10.2022 müssen alle Immobilieneigentümer eine Erklärung zur Neufestsetzung der Grundsteuer abgeben.

Achtung: Das Finanzamt fordert Sie nicht dazu auf! 

Auf den Angaben berechnet das Finanzamt den Grundsteuerwert, und die Kommune legt mit dem jeweiligen Hebesatz die Grundsteuer fest. Die Erklärung hat ausschließlich digital zu erfolgen, mit dem Steuerprogramm ELSTER, da bei geschätzt 36 Millionen Erklärungen keine Erfassung per Papier erfolgen kann. Der 1. Januar 2022 ist der Stichtag für die Wertverhältnisse (und Eigentumsverhältnisse).

Bis Ende 2024 gelten noch die bekannten Einheitswerte.
Die neue Grundsteuer soll ab dem 1. Januar 2025 in Kraft treten.

Bereiten auch Sie sich jetzt vor.

Es wird Auskunft verlangt werden beispielsweise zu Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, Alter des Gebäudes, Verhältnis Wohn-/Nutzfläche und mehr.

Legen Sie sich den möglichst aktuellen (!) Grundbuchauszug parat, das Schreiben der Finanzverwaltung, den Einheitswertbescheid, ggf. den Kaufvertrag oder/und die Bauunterlagen.

Unser Immo-Team wird aktuell umfassend zum Thema Grundsteuer geschult. In Kürze bieten wir unseren Kunden daher hilfreiche Informationen, Unterstützung und Erklärvideos an. Schauen Sie dazu auch regelmäßig auf unsere Webseite.

Die Grundsteuererklärung muss elektronisch abgegeben werden

Für ein unbebautes Grundstück, ein Ein- oder Zweifamilienhaus sowie eine Eigentumswohnung schauen Sie doch einfach auf die Webseite grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de. Diese soll man angeblich auch nutzen können, wenn im Schreiben des Finanzamtes steht, man solle die Erklärung über das kostenlose ELSTER-Onlineportal einreichen. Am besten registrieren Sie sich bald, falls noch kein Elster-Konto vorhanden ist. Die Abgabe der Unterlagen per Post ist nur bei gut begründeten Härtefällen möglich.

Das Team von Burchardt Immobilien hat am 7.6.2022 eine Schulung beim IVD Berlin Brandenburg belegt. Hans-Joachim Beck, Leiter Abteilung Steuern des IVD Bundesverbandes, hat sehr aufschlussreiche Informationen gegeben und Besonderheiten erläutert. Einige Fragestellungen und seine Antworten dazu, stellen wir hier gern vor:

Wer ist zuständig, wenn der Eigentümer verstorben ist und die Erben noch nicht im Grundbuch eingetragen sind.

Beck: „Zur Abgabe der Erklärung ist derjenige verpflichtet, dem das Grundstück am 1. Januar 2022 zugerechnet wird. Dies ist in der Regel der zivilrechtliche Eigentümer des Grundstücks. Daher formuliert man zur Vereinfachung und besseren Verständlichkeit häufig, dass derjenige zur Abgabe der Erklärung verpflichtet ist, der am 1. Januar 2022 als Eigentümer im Grundbuch steht. Denn beim Verkauf eines Grundstücks und jeder anderen rechtsgeschäftlichen Übertragung geht das Grundstück erst mit der Umschreibung im Grundbuch auf den Erwerber über.

In einigen Fällen vollzieht sich der Übergang des Eigentums allerdings außerhalb des Grundbuchs, sodass die Umschreibung im Grundbuch nur eine Berichtigung des Grundbuchs darstellt. Dabei handelt es sich insbesondere um Erbfälle. Die Berichtigung des Grundbuchs erfolgt auf Antrag eines Erben, wenn eine Testamentvollstreckung angeordnet ist, auf Antrag des Testamentvollstreckers.“

 

Wie verhält es sich bei einer Eigentumswohnung, wo die ehemaligen Eigentümer ihren Sohn beschenkt haben, aber noch als Nießbraucher eingetragen sind?

Beck: „Seit der Erbschaftssteuerreform 2009 sind viele Grundstücke im Rahmen einer vorweggenommene Erbfolge auf die voraussichtlichen Erben unter Nießbrauchsvorbehalt verschenkt worden. In diesen Fällen ist der Beschenkte zwar zivilrechtlicher Eigentümer des Grundstücks, die Eigentümer des Vorbehaltsnießbrauchs gelten aber als wirtschaftliche Eigentümer des Grundstücks. Daher sind in diesen Fällen die Vorbehaltsnießbraucher zur Abgabe der Feststellungserklärung verpflichtet und Schuldner der Grundsteuer.“

 

Wird man vom Finanzamt aufgefordert, die Erklärung abzugeben?

Beck: „Nein, voraussichtlich wird nur eine so genannte Allgemeinverfügung ergehen. Der einzelne Eigentümer wird aber nicht persönlich angeschrieben. Dies ist gemäß § 228 Abs. 1 Satz 3BewG zulässig und ausreichend.

Einige Bundesländer, die eigene Ländergesetze erlassen haben, haben jedoch erklärt, dass sie die Grundstückseigentümer persönlich anschreiben werden, um ihnen bestimmte Daten wie etwa die Wohnlage oder den Bodenrichtwert mitzuteilen.“

 

Als Verwalter habe ich diverse Erklärungen für meine Eigentümer zu bearbeiten. Kann ich diese Erklärungen über meinen ELSTER-Zugang übermitteln? Oder muss jeder Eigentümer zertifiziert werden?

Beck: „Sie sind als Verwalter gemäß § 4 Nr. 4 befugt die Feststellungserklärung für den Grundstückseigentümer abzugeben. Die elektronische Erklärung können Sie per ELSTER mithilfe Ihrer Zertifizierung abgeben. Sie benötigen keine zusätzliche Zertifizierung für die Grundstückseigentümer. Die Eigentümer müssen jedoch einen Ausdruck der Erklärung unterschreiben und beim Finanzamt einreichen.“

 

Können die Meldungen auch über den Steuerberater abgegeben werden, oder ist zwingend ELSTER beziehungsweise Papier zu verwenden?

Beck: „Steuerberater sind gemäß § 2 StBerG berechtigt, die Feststellungserklärung für ihre Mandanten abzugeben. Auch Steuerberater müssen die Erklärung jedoch per ELSTER abgeben.

Steuerberater werden mit Sicherheit keine Erlaubnis erhalten, die Feststellungserklärung für ihre Mandanten auf einem „Papierformular“ abzugeben. Auch wenn der Steuerberater die Feststellungserklärung für Sie per Elster einreicht, müssen Sie einen Ausdruck der Erklärung unterschreiben und beim Finanzamt einreichen.“

Die Erklärung kann sicher auch vom Steuerberater übermittelt werden?

Beck: „Ja, gemäß § 2 StBerG sind Steuerberater befugt, die Erklärung für ihre Mandanten einzureichen. Der Mandant muss jedoch zusätzlich ein unterschriebenes Exemplar der Steuererklärung bei seinem Finanzamt einreichen.“

 

Was ist, wenn Eigentümer im Ausland leben. Gehen auch Unterschriften auf den Ausdrucken, die dann per E-Mail übermittelt werden?

Beck: „Nein, nach § 228 Abs. 5 BewG ist eine eigenhändige Unterschrift erforderlich. Die Voraussetzungen kann per E-Mail nicht erfüllt werden.

Nach § 150 Abs. 3 Satz 1 AO ist jedoch eine Vertretung durch einen Bevollmächtigten zulässig, wenn der Erklärungspflichtige durch längere Abwesenheit an der Unterschrift gehindert ist. Der Erklärungspflichtige ist jedoch nicht durch längere Abwesenheit an der Unterschrift gehindert, wenn eine postalische Verbindung möglich und deren in Anspruchname zumutbar ist.“

 

Wir führen Verwaltungen von Grundstücken für Erbengemeinschaften, die teilweise noch nicht alle bekannt sind. Wie gesagt, steht hier oft noch der alte Eigentümer/Erblasser im Grundbuch. Wer ist hier meldepflichtig?

Beck: „In diesem Fall ist die Erbengemeinschaft erklärungspflichtig. Denn die Erbengemeinschaft ist Eigentümer des Grundstücks, obwohl sie – noch – nicht im Grundbuch eingetragen ist/sind. Als Verwalter sollten Sie die Miterben benennen, die Ihnen bekannt sind. Zusätzlich sollten Sie die Finanzverwaltung darüber informieren, dass es weitere Erben gibt, die noch nicht bekannt sind. Die Feststellungserklärung muss von sämtlichen Miterben unterschrieben werden (, die ihnen bekannt sind).“

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