Das Gebäudemodernisierungsgesetz bewegt viele Eigentümer:innen, Vermieter:innen und Kaufinteressierte von Immobilien emotional und wirtschaftlich. Verständlicherweise. Denn beim Thema Heizung geht es nicht nur um Technik, Gesetze und Kosten. Es geht um das eigene Zuhause, um Planungssicherheit und um den langfristigen Erhalt eines bedeutenden Vermögenswertes.
Doch für viele bleibt die entscheidende Frage: Welche Lösung passt wirklich zu meiner Immobilie – heute, in fünf Jahren und langfristig? Genau hier setzt das Gebäudemodernisierungsgesetz an.
Der Gesetzentwurf soll die bisherigen Regeln rund um das Heizen im Bestand neu ordnen. Gas- und Ölheizungen sollen nach aktuellem Stand weiterhin möglich bleiben, gleichzeitig rücken Wirtschaftlichkeit, Energiepreise, CO₂-Kosten und der Wert der Immobilie noch stärker in den Mittelpunkt.
Dieser Beitrag gibt Ihnen eine verständliche Einordnung (auf Basis der Kabinettsfassung vom 13. Mai 2026): Was sich durch das Gebäudemodernisierungsgesetz ändern soll, warum die Heizungsentscheidung immer Teil einer Gesamtstrategie sein sollte und worauf Eigentümer, Käufer und Vermieter jetzt besonders achten sollten.
Weitere Informationen zum GModG finden Sie hier.
Mehr Wahlmöglichkeiten beim Heizen: Was das Gebäudemodernisierungsgesetz verändern soll
Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) soll das bisherige Gebäudeenergiegesetz neu ausgerichtet werden. Nach aktuellem Stand entfällt die bisherige Pflicht, beim Heizungstausch grundsätzlich mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien einzusetzen. Gleichzeitig sollen auch bestimmte Betriebsverbote gestrichen werden.
Für Eigentümer bedeutet das: Die Wahl der Heiztechnik soll wieder flexibler werden. Künftig sollen folgende Heizungen bei einem Heizungstausch möglich sein:
- Gasheizungen,
- Ölheizungen,
- Wärmepumpen,
- Solarthermie,
- Hybridheizungen,
- Biomasse- und Wasserstoffheizungen,
- Stromdirektheizungen und
- der Anschluss an Wärmenetze.
Das klingt auf den ersten Blick nach Entlastung. Trotzdem sollte man die Entscheidung nicht allein nach dem Motto treffen: „Was ist erlaubt?“ Viel wichtiger ist die Frage: „Was passt langfristig zu meinem Gebäude, meinem Budget und meinem Ziel?“
Denn eine Heizung begleitet eine Immobilie viele Jahre. Wer heute eine Entscheidung trifft, sollte nicht nur die Anschaffungskosten betrachten, sondern auch Energiepreise, CO₂-Kosten, Fördermöglichkeiten, technische Voraussetzungen und den späteren Immobilienwert.
Gebäudemodernisierungsgesetz und Heizungstausch: Was gilt für Gas und Öl?
Ein zentraler Punkt im Gesetzentwurf ist, die sogenannte Bioanteilsregelung zu ersetzen. Wer künftig weiter mit Gas oder Öl heizen möchte, soll demnach ab 2029 schrittweise einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe einsetzen.
Vorgesehen sind
- ab 2029 mindestens 10 Prozent Bioanteil, also klimafreundliche Brennstoffe
- ab 2030 mindestens 15 Prozent
- ab 2035 mindestens 30 Prozent
- ab 2040 mindestens 60 Prozent
Bei dieser „Biotreppe“ zählen laut Gesetzesbegründung unter anderem Biomethan, Bioheizöl, biogenes Flüssiggas sowie bestimmte Formen von Wasserstoff und daraus hergestellte Derivate. Auch hier gilt: Entscheidend wird sein, was am Ende konkret im Gesetz steht und wie Nachweis, Verfügbarkeit und Kosten geregelt werden.
Für Eigentümer:innen ist das ein sehr wichtiger Punkt. Eine neue Gas- oder Ölheizung kann weiterhin eine Option sein. Aufgrund der späteren Brennstoffkosten und Verfügbarkeiten ist das aber nicht automatisch die wirtschaftlichste Lösung. Denn wenn klimafreundliche Brennstoffe später knapp oder teuer werden, kann sich die heute (vermeintlich) günstige Investition langfristig anders darstellen.
Mein Tipp: Rechnen Sie nicht nur mit den Kosten von heute. Betrachten Sie immer auch die nächsten zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre.
Zwischen Gesetz, Kosten und Bauchgefühl: So finden Eigentümer Orientierung
Das Gebäudemodernisierungsgesetz kann mehr Optionen bringen. Aber mehr Auswahl braucht auch eine gute Planung und Beratung.
Gerade bei Bestandsimmobilien gibt es selten eine Lösung, die für alle passt.
Ein saniertes Einfamilienhaus hat andere Voraussetzungen als ein unsaniertes Mehrfamilienhaus.
Eine vermietete Wohnung braucht eine andere Kostenbetrachtung als ein selbst genutztes Haus.
Und bei einer geerbten Immobilie stellt sich oft zusätzlich die Frage: modernisieren, verkaufen oder zunächst bewerten lassen?
Vor einer Heizungsentscheidung sollten deshalb mehrere Punkte geprüft werden:
- Welcher energetische Zustand liegt aktuell vor?
- Wie gut ist die Gebäudehülle gedämmt?
- Sind Fenster, Dach oder Fassade sanierungsbedürftig?
- Welche Heiztechnik passt zum tatsächlichen Wärmebedarf?
- Ist ein späterer Anschluss an ein Wärmenetz realistisch?
- Welche Fördermöglichkeiten kommen infrage?
- Wie wirkt sich die Entscheidung auf Verkaufspreis, Vermietbarkeit und Werterhalt aus?
Weitere geplante Änderungen im Überblick
- Die Beratungspflicht beim Einbau fossiler Heizungen soll entfallen.
- Gas- und Ölheizungen sollen nach aktuellem Stand weiterhin möglich bleiben, die bisherige 65-Prozent-Regel soll entfallen
- Das Betriebsverbot für alte Konstanttemperaturkessel soll gestrichen werden.
- Ab 2030 sollen Neubauten den Nullemissionsstandard erfüllen.
- Das Gesetz soll im Jahr 2030 mit Blick auf die Klimaschutzziele und die Klimaneutralität 2045 evaluiert werden.
- Die Bundesförderung für den Heizungstausch soll nach aktuellem Stand bis mindestens 2029 auskömmlich abgesichert werden.
- Eine neue Heizung sollte nie isoliert betrachtet werden. Sie ist Teil einer Gesamtstrategie für die Immobilie.
Wichtig bleibt: Das Gesetzgebungsverfahren ist noch nicht abgeschlossen. Fristen, Details und konkrete Formulierungen können sich im parlamentarischen Verfahren noch ändern.
Gebäudemodernisierungsgesetz und Immobilienwert: Was Käufer genau prüfen
Der energetische Zustand einer Immobilie bleibt ein zentraler Wertfaktor. Und die Folgekosten! Käufer:innen achten zunehmend darauf, welche laufenden Kosten auf sie zukommen. Banken prüfen energetische Risiken immer genauer. Und auch beim Verkauf kann eine nachvollziehbare Modernisierungsstrategie Vertrauen schaffen.
Eine Immobilie mit klar dokumentiertem Zustand, plausibler Heizlösung und realistischem Sanierungsfahrplan ist leichter einzuordnen. Das hilft nicht nur beim Verkauf, sondern auch bei Finanzierungsfragen, Vermietung und langfristiger Planung.
Gerade ältere Häuser sollten deshalb nicht vorschnell als „Problemimmobilien“ betrachtet werden. Viele Bestandsgebäude haben großes Potenzial. Entscheidend ist, ob Modernisierungsschritte sinnvoll aufeinander abgestimmt werden.
Deshalb ist es wichtig, Entscheidungen nicht aus Angst oder Zeitdruck zu treffen. Besser ist eine ruhige, fachlich saubere Bestandsaufnahme.
Mein Tipp: Lassen Sie zunächst bewerten, wo Ihre Immobilie steht. Danach lässt sich viel besser entscheiden, welche Maßnahmen wirklich sinnvoll sind.
Für wen das Gebäudemodernisierungsgesetz besonders relevant ist
Das Gebäudemodernisierungsgesetz betrifft viele Gruppen, aber nicht alle in gleicher Weise.
- Für Eigentümer stellt sich die Frage, welche Investition langfristig tragfähig ist.
- Für Vermieter geht es zusätzlich um Wirtschaftlichkeit, Umlagefähigkeit und faire Kostenverteilung.
- Für Käufer ist der energetische Zustand ein wichtiger Bestandteil der Kaufentscheidung.
- Für Verkäufer kann eine gute Einordnung helfen, Unsicherheiten im Verkaufsprozess zu reduzieren.
- Für Erben ist das Thema oft besonders sensibel, weil sie kurzfristig Entscheidungen über eine Immobilie treffen müssen, die sie selbst vielleicht nie bewohnt haben.
In all diesen Situationen hilft es, nicht nur auf die Gesetzeslage zu schauen, sondern auf den Gesamtwert der Immobilie, die nächsten Schritte und die persönliche Lebenssituation.
Mehr Möglichkeiten, mehr Verantwortung: Warum gute Beratung jetzt wichtiger wird
Das Gebäudemodernisierungsgesetz kann mehr Flexibilität beim Heizungstausch bringen. Eigentümer erhalten mehr Entscheidungsspielraum.
Doch genau dieser Spielraum braucht Orientierung. Eine Heizung ist keine kurzfristige Anschaffung, sondern Teil der langfristigen Immobilienstrategie. Wer jetzt kauft, verkauft, vermietet oder modernisiert, sollte deshalb nicht nur auf die Gesetzeslage schauen, sondern auf eine belastbare Gesamtstrategie. Gerade bei älteren Bestandsimmobilien kann eine gute Planung den Unterschied machen zwischen einer kurzfristigen Reparaturlösung und einer nachhaltigen Wertsteigerung.
Mein Tipp: Warten Sie nicht, bis Unsicherheit zu Stillstand wird. Lassen Sie Ihre Immobilie frühzeitig energetisch und wirtschaftlich prüfen. So treffen Sie Entscheidungen, die nicht nur zum Gesetz passen, sondern auch zu Ihrem Gebäude, Ihrem Budget und Ihren langfristigen Zielen. Eine gute energetische und wirtschaftliche Einordnung schafft Klarheit – und schützt den Wert Ihrer Immobilie.
Sie planen einen Kauf, Verkauf oder eine Modernisierung und möchten wissen, welche Rolle Heizung, Energiezustand und künftige Kosten für Ihre Immobilie spielen? Sprechen Sie uns an. Wir unterstützen Sie dabei, Chancen, Risiken und den nachhaltigen Wert Ihrer Immobilie klar einzuschätzen. Wert Ihrer Immobilie klar einzuschätzen.
Vereinbaren Sie Ihren persönlichen Beratungstermin mit Regina Burchardt.
Mehr zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)
Der Wortlaut des künftigen Gesetzes kann sich noch verändern. Gleicht man das Verfahren mit den üblichen Gesetzgebungsverfahren und dem aktuellen Stand dieses konkreten Entwurfs ab, kann man zu folgendem Ergebnis kommen.
Wie kann sich der Wortlaut des Gesetzentwurfes ändern?
- Im Bundestag durch Ausschüsse und Änderungsanträge
Nach der ersten Lesung wird der Entwurf in die Ausschüsse überwiesen. Dort wird intensiv beraten; anschließend legt der federführende Ausschuss eine Beschlussempfehlung vor. In der zweiten Lesung können noch Änderungsanträge gestellt werden.
2) In der zweiten und dritten Lesung
Besonders relevant ist die zweite Lesung: Hier können konkrete Formulierungen, Fristen, Prozentwerte oder Ausnahmen geändert werden. In der dritten Lesung sind Änderungsanträge nur noch eingeschränkt möglich, nämlich vor allem zu Punkten, die in der zweiten Lesung verändert oder neu aufgenommen wurden.
3) Durch den Bundesrat oder einen Vermittlungsausschuss
Der Bundesrat kann den Gesetzestext nicht direkt selbst umschreiben. Er kann aber seine Zustimmung verweigern oder den Vermittlungsausschuss anrufen. Der Vermittlungsausschuss kann dann eine Änderung, Aufhebung oder unveränderte Bestätigung des Gesetzesbeschlusses vorschlagen.
4) Erst mit Verkündung ist der Text endgültig
Der endgültige Wortlaut steht erst fest, wenn Bundestag und Bundesrat das Verfahren abgeschlossen haben, das Gesetz ausgefertigt und im Bundesgesetzblatt verkündet wurde.
Besonders wahrscheinlich wären Änderungen bei:
- den Stichtagen, zum Beispiel 2029, 2030, 2035 oder 2040
- den Prozentwerten der Bio-Treppe
- den Nachweis- und Dokumentationspflichten für Bioanteile
- Übergangsregeln für bereits geplante oder beauftragte Heizungen
- Mieterschutz- und Kostenverteilungsregeln
- Definitionen, etwa was genau als Bioanteil, grüner Wasserstoff oder klimafreundlicher Brennstoff zählt
- Neubauanforderungen ab 2030
- möglichen Ausnahmen für bestimmte Gebäudetypen oder Härtefälle
Wann wird das GModG in Kraft treten
Nach derzeitigem Stand ist bei einem störungsfreien parlamentarischen Verfahren mit einem Inkrafttreten zentraler Regelungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes im Sommer 2026, voraussichtlich im Juli 2026, zu rechnen.
Wenn Bundestag und Bundesrat das Gesetz störungsfrei bis zur letzten Sitzungswoche vor der Sommerpause durchbekommen, könnte die Verkündung im Bundesgesetzblatt kurz danach erfolgen. Da, nach aktueller Entwurfsdarstellung die Änderungen zur bisherigen 65-Prozent-Regelung sofort, beziehungsweise unmittelbar nach Verkündung greifen sollen, wäre der praktische Start des Kernbereichs voraussichtlich im Juli 2026 möglich.
Einzelne Regelungsbereiche sollen jedoch gestaffelt später gelten. Daher ist die Unterscheidung relevant:
- Kernregelungen zum Heizungstausch / Wegfall der 65-Prozent-Regel: voraussichtlich kurz nach Verkündung, realistisch Juli 2026.
- Weitere Nachweis- und Effizienzregelungen: teilweise erst sechs Monate nach Verkündung.
- Nullemissionsstandard für neue öffentliche Nichtwohngebäude: ab 1. Januar 2028.
- Nullemissionsstandard für alle neuen Gebäude: ab 1. Januar 2030.
Falls es Verzögerungen gibt, etwa durch umfangreiche Änderungsanträge, Ausschussanhörungen oder eine Befassung im Vermittlungsausschuss, wäre eher September oder Oktober 2026 realistisch.
Mein Tipp: Vieles spricht dafür, dass das Gesetz vor dem 1. November 2026 in Kraft tritt, weil die bisherige GEG-Übergangsfrist auf diesen Zeitpunkt verschoben wurde.