Entscheidungs-Marathon zum Jahresende für Immobilienkäufer und -verkäufer
Am 16.12.2022 wurde das neue Jahressteuergesetz 2022 verabschiedet. Grund genug für uns, Ihnen noch vor den Weihnachtsfeiertagen den großen Sack mit News zum Thema Immobilien vollzupacken. Egal ob Sie sanieren wollen, bauen, kaufen oder verkaufen wollen – gute Planung ist gerade in 2023 wichtig für wann-was-wie.
Sanieren soll sich lohnen.
Die meisten Bestandsbauten in Deutschland entstanden vor 1978 (Quelle destatis.de) und entsprechen nicht (mehr) den heutigen Anforderungen. Sie müssen dringend saniert werden und am besten die größten Energieverschwender als erstes und am gründlichsten. Darum dreht sich das Förderrad weiter in Richtung Sanierung – 2023 wird es dafür viele Anreize bzw. Änderungen geben. Dazu erhalten Sie hier erste Informationen, weitere folgen im Januar 2023.
WPB-Bonus – was ist denn das?
Seit September 2022 gibt es den Begriff „Worst Performing Building“. Das sind Gebäude, die aufgrund des energetischen Sanierungsstands zu den schlechtesten 25 Prozent des Gebäudebestands gehören. Für die Sanierung dieser Energieschleudern hat die KfW das Programm „Wohngebäude Kredit 261“ aufgelegt. Nun wird der WPB-Bonus für die Sanierung der energetisch schlechtesten Gebäude (Extra-Tilgungs-Zuschuss) sogar von 5 auf neu 10 Prozent angehoben. Künftig gibt es den Bonus auch schon bei einer Sanierung zum Effizienzhaus 70 EE.
EE-Klassen
Die Anforderung zum Erreichen der EE-Klasse (EE = Erneuerbare Energien) steigen von 55 Prozent auf neu 65 Prozent Deckungsanteil aus erneuerbaren Energien. Der Einsatz einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung wird in der EE-Klasse verpflichtend.
Ärmel hochkrempeln – die Eigenleistungen
Bei der BEG-Förderung (Bundesförderung für effiziente Gebäude) von Einzelmaßnahmen durch die BAFA sind die Materialkosten förderfähig für durch Eigenleistungen erbrachte Sanierung, unter bestimmten Bedingungen. Die Ärmel hochzukrempeln könnte sich wieder lohnen.
Heizung – wenn die Alte raus muss.
Mehr als 50 % der Heizungen wurden vor 1997 installiert. Wer sich eine neue Heizung einbauen lassen will, sollte wissen:
- dass bisher das Gebäude zu mindestens 55 Prozent mit erneuerbaren Energien beheizt werden musste um eine Förderung zu erhalten – die neue Vorgabe lautet min. 65 Prozent
- ab 2026 wird die max. Laufzeit von fossilen Erdgas- und Erdölkessel sukzessive von 30 auf 20 Jahre begrenzt,
- dass ab 1.1.2024 bei geförderten Effizienzhäusern mit Luft-Wasser-Wärmepumpen die Anforderungen an die Geräuschemissionen des Außengeräts verringert werden müssen,
- dass ab 2030 in Wärmepumpen nur noch natürliche Kältemittel eingesetzt werden dürfen.
15-Prozent-Förderbonus für serielle Sanierung (SerSan-Bonus)
Mit dem Förderbonus für serielle Sanierungen in Höhe von 15 Prozent setzt das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) einen wichtigen Hebel in Bewegung, um die Markteinführung serieller Sanierungslösungen zu beschleunigen.
- Es gibt einen 15-Prozent-Bonus für serielle Sanierungen (SerSan-Bonus) zusätzlich zum Standardtilgungszuschuss von 20 Prozent bzw. 15 Prozent für die Effizienzhausstufe
40 bzw. 55. - Gefördert wird dabei die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden unter Verwendung abseits der Baustelle vorgefertigter Fassaden- bzw. Dachelemente.
- Der SerSan-Bonus kann mit der EE-Klasse (5 Prozent) oder der NH-Klasse (5 Prozent) kombiniert werden. Die EE-Klasse wird ab einem
Anteil erneuerbarer Energien von 65 Prozent erreicht (bisher 55 Prozent). Die Nachhaltigkeits-Klasse (kurz: NH-Klasse) wird für nachhaltige Sanierungsmaßnahmen geschaffen.
Der SerSan-Bonus kann ebenso mit dem Bonus für Gebäude mit einem besonders hohen Verbrauch, den Worst Performing Buildings (WPB), kombiniert werden. Allerdings werden die beiden Boni dann bei insgesamt 20 Prozent gedeckelt.
Insgesamt kann eine serielle Sanierung also mit
bis zu 40 Prozent (Effizienzhaus 55 + EE + WPB + SerSan) oder
mit bis zu 45 Prozent (Effizienzhaus 40 + EE + WPB + SerSan) gefördert werden.
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Wir sind in vielen Unternehmer- und Handwerkerverbänden und sind gern behilflich den richtigen Kontakt an Sie weiterzuleiten. Fragen Sie uns einfach!
Ab aufs Dach – mit Photovoltaik (PV) wird Ihre Immobilie so was von fit
Ab 1. Januar 2022 fällt auf die Lieferung und Installation von PV-Anlagen bis 30 Kilowatt Leistung (kWp) keine Mehrwertsteuer mehr an (Nullsteuer). PV-Anlagen, egal ob auf dem Dach oder Balkon, werden quasi 19 Prozent günstiger. Perfekt finden wir, dass auch eine Menge Bürokratie wegfällt: Bisher musste man sich die Mehrwertsteuer vom Finanzamt ggf. zurückholen – nun wird einfach keine Mehrwertsteuer mehr bezahlt.
Aber es geht sogar noch mehr: Ab 2023 werden PV-Anlagen bis 30 kWp Leistung voraussichtlich von der Einkommensteuer befreit, d.h. Einnahmen aus der PV-Anlage gehören nicht mehr in die Steuererklärung. Neue Solaranlagen bis 25 kWp durften bisher maximal 70 Prozent der Nennleistung ins öffentliche Stromnetz einspeisen – auch das wird gestrichen. Die Ertragsteuerbefreiung gilt für Einnahmen aus dem Betrieb von Photovoltaik-Anlagen bis zu einer Bruttonennleistung von 30 kW – auf Einfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien – sowie 15 kW je Wohn- und Gewerbeeinheit bei beispielsweise Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzten Immobilien. Auch PV-Anlagen auf überwiegend zu betrieblichen Zwecken genutzten Gebäuden bis zu 15 kW je Wohn-/Geschäftseinheit werden begünstigt. Die Steuerbefreiung gilt für den Betrieb einer einzelnen Anlage oder mehrerer Anlagen bis max. 100 kW (peak). Die Steuerbefreiung ist unabhängig von der Verwendung des erzeugten Stroms.
Aber Achtung: Photovoltaik-Anlagen und Solarstromspeicher sollen bei der Effizienzhaus-Sanierung künftig nicht mehr mitgefördert werden. Die Finanzierung kann jedoch über das KfW-Programm 270 erfolgen.
Klimadarlehen
Falls Sie sich mit den Kosten für eine energetische Sanierung beschäftigen, beispielsweise dem Einbau eines modernen Heizsystemes (Wärmepumpe) sollten Sie sich diverse Finanzierungslösungen vorstellen lassen.
Beispiel: das BHW Klima-Darlehen Express 1 bietet eine Finanzierungsmöglichkeit bis zu 50.000 Euro an – ohne Grundbuchsicherung, mit konstanten monatlichen Raten und Zinssicherheit über die gesamte Finanzierungsdauer. Unser Finanzexperte überließ uns diese Rechenbeispiele:
10 Jahre Laufzeit 20 Jahre Laufzeit
10.000,00 € mtl. 100,00 € 10.000,00 € mtl. 65,00 €
30.000,00 € mtl. 300,00 € 30.000,00 € mtl. 195,00 €
50.000,00 € mtl. 500,00 € 50.000,00 € mtl. 325,00 €
Nehmen Sie gern Kontakt zu uns auf und wir vermitteln Ihnen den richtigen Expertenkontakt.
Verschenken von Einfamilienhäusern wird ab 2023 teurer
Wer plant, sein Haus im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf die nächste Generation zu übertragen, sollte sich beeilen. Wichtig ist, dass der Vertrag noch bis zum 31.12.2022 beim Notar unterschrieben worden ist, einschließlich einer etwaigen Genehmigung für Menschen, die sich vollmachtlos haben vertreten lassen. Das Eigentum kann dann im Jahr 2023 übergehen. Das ist kaum noch zu schaffen, aber warum diese Eile?
Ab 1. Januar 2023 sollen Immobilien mit dem sogenannten Sachwertverfahren bei der Steuer höher bewertet werden (siehe auch unseren Blogbeitrag). Eigentlich sollen Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser im Vergleichswertverfahren bewertet werden. Da vergleichbare Verkaufsfälle aber häufig nicht vorliegen, werden auch Ein- und Zweifamilienhäuser oft im Sachwertverfahren bewertet. Dabei werden der Wert des Bodens und fiktive Herstellungskosten für das Gebäude ermittelt. Um diesen Wert dem Marktniveau anzupassen, wird die Summe dieser Werte mit einem Sachwertfaktor multipliziert, den die Gutachterausschüsse zur Verfügung stellen sollen. Falls keine Sachwertfaktoren vorhanden sind, gelten durch die Finanzverwaltung festgelegte typisierte Faktoren (Wertzahlen). Die Wertzahlen sind für Häuser in guter Lage von bisher 1,0 auf 1,3 oder 1,4 angehoben worden.
Fragen Sie Ihren Steuerberater:
Wie hoch ist mein steuerlicher Freibetrag?
Kann ich auch die Hälfte meiner Immobilie überschreiben?
Kann ich die zweite Hälfte beispielsweise 10 Jahre später überschreiben?
Wie wirken sich ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch aus?
Eine Beispielrechnung des IVD können sie hier einsehen.
Lässt sich privates Vermögen steuerbegünstigt vererben oder verschenken?
Oder lässt sich die Steuerlast sogar auf 0 reduzieren?
Es werden pro Jahr über 57 Mrd. EURO Vermögen steuerpflichtig vererbt oder verschenkt. Die gute Botschaft von Finanzexpertin Kathrin Semmler lautet: „die Zahlung von Erbschafts- und Schenkungssteuer lässt sich legal und politisch gewollt vermeiden. Der Gesetzgeber definiert steuerlich begünstigtes Vermögen – das sogenannte Schonvermögen.“
Das ist keine Hexerei. Laut § 13 a ErbStG können 85% des begünstigten Vermögens erbschaftssteuerfrei gestellt werden, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Es gibt sogar Voraussetzungen die zu 100% -iger Steuerbefreiung führen. Rechtzeitiges Handeln sichert Vermögenserhalt.
Darüber wollen Sie mehr wissen? Setzen Sie sich gern mit uns in Verbindung oder/und schauen Sie vorab hier:
Fragen Sie uns gern auch nach Kapitalanlagen in Seniorenwohnungen, Denkmalwohnungen oder Wohnungen in Internaten.
„Eine weitere Änderung betrifft die Neubauförderung: Diese wird nun als viertes Teilprogramm der BEG aus den bisherigen Richtlinien ausgegliedert und ab voraussichtlich März 2023 in einer eigenen Richtlinie unter dem Titel ,Klimafreundlicher Neubau‘ unter Federführung des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) geregelt. Bis zu diesem Zeitpunkt gelten die bestehenden Regelungen unter der BEG fort. So wird ein nahtloser Übergang der Neubauförderung gewährleistet.“
Quelle Pressemitteilung des BMWK
Es gibt noch vieles mehr zu berichten, aber das werden die Themen für den nächsten Newsletter im Januar 2023 sein. Ein Schwerpunkt-Thema steht für uns jedoch bereits fest: Es wird das nachhaltige Sanieren sein, für kleine und große Wohngebäude und der nachhaltige Neu-, Um-, An- und Ausbau von Immobilien. Sprechen Sie uns dazu gern an – denn dabei können wir Sie maßgeblich unterstützen.
