Der große Saal im schönen Centre Bagatelle war wieder einmal die Kulisse für einen interessanten und erkenntnisreichen Abend.
„Willkommen im Dschungel“ war das Motto mit dem wir gut 100 Gäste am 18. Oktober 2023 begrüßen durften. Mit dem Expertentalk „Klug sanieren“ will das Team von Burchardt Immobilen Licht ins Dickicht der (neuen) Verordnungen und Richtlinien bringen, mit denen sich Immobilienbesitzer und solche, die es werden wollen, derzeit auseinandersetzen müssen. Denn mit dem kürzlich verabschiedeten Gebäudeenergiegesetz (GEG) und der geplanten EU-Gebäuderichtlinie steigt der Sanierungsbedarf radikal an.
Was bedeutet das für Haus- und Eigenheimbesitzer? Fünf Spezialisten informierten über die Besonderheiten aus ihren Fachbereichen.
Das Feedback der Zuhörer reichte von erkenntnisreich bis ratsuchend:
- „Danke für diese tolle Initiative.“
- „Wir werden wohl neue Fenster und Fassadendämmung benötigen. Bisher wusste ich nicht was tun. Jetzt weiß ich, zu wem ich Kontakt aufnehmen sollte, damit nichts verkehrt läuft.“
- „Was ich alles nicht wusste, ist ja unfassbar. Die Veranstaltung war super, schicken Sie mir bitte alle Vortragsfolien, damit ich mit Hand und Fuß die nachhaltige Sanierung beginnen kann.“
- „Ich bin ganz ehrlich aus allen Wolken gefallen. Bitte lassen Sie uns einen Termin finden, um die Sanierung meines Hauses zu besprechen.“
- „Kein Mensch hat den Durchblick, was er tatsächlich tun muss, um nachhaltig zu sanieren. Danke, dass Sie das geändert haben.“
Genau darauf zielte der Expertentalk: „Wir wollen helfen, die Menschen klug zu machen. Immobilienbesitzer und -käufer sollen wissen, was auf sie zukommt und wie sie was und wann umsetzen können. Dazu öffnen wir gern unser Netzwerk mit Spezialisten, damit sie die richtigen Experten befragen oder beauftragen können.“
Hier sind die kurzen Zusammenfassungen der Vorträge.
Regina Burchardt, Projektentwicklerin und Maklerin
Bis 2045 will Deutschland im Gebäudesektor klimaneutral werden. Viel (Spar)Potenzial für Treibhausgase liegt in der Sanierung. Denn die meisten Wohngebäude wurden zwischen 1949 und 78 gebaut und sind nicht auf dem neuesten Stand der Dinge, etwa bei der Dämmung und Heizung.
Nachhaltige Immobilien haben die weitaus besseren Karten:
- Sie generieren höhere Kaltmieten, da Mieter niedrigere Energiekosten haben und auf die Gesamtmiete achten.
- Sie sind günstiger im Betrieb, da der Vermieteranteil an der neuen CO₂-Steuer sinkt.
Für nicht- oder schlechtsanierte Gebäude zahlen Vermieter zukünftig mehr. Sie werden immer stärker an den CO2-Kosten beteiligt, während der Anteil der Mieter daran abnimmt. Zudem steigen die Kosten für die Tonne CO2: Betragen diese 2023 noch 30 Euro, sind es 2024 bereits 40 Euro und 2025 voraussichtlich 50 Euro.
Der Staat unterstützt die Modernisierung von (Wohn-)Gebäuden auf vielfache Weise, doch dazu später mehr.
Mit der MaRisk-Novelle hat die BaFin ESG-/Nachhaltigkeitsanforderungen in die Leitlinien zur Kreditvergabe und -überwachung integriert. Banken sind eher bereit, Geld für EU-taxonomiekonforme Immobilien bereitzustellen. Damit soll der Pfad zu Net-Zero (Netto Null) geebnet werden, denn um die Pariser Klimaziele zu schaffen, hat sich Deutschland dazu verpflichtet bis 2045 die Nettoemissionen von Treibhausgasen auf null zu senken.
In die gleiche Richtung geht die Novellierung der EU-Richtlinie „Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD)“. Bis 2030 sollen alle Wohnhäuser mindestens die Energieeffizienzklasse „E“, bis 2033 mindestens „D“ erreichen – wobei die Klassen noch definiert werden müssen.
Zudem hat sich die EU auf eine Solarpflicht geeinigt. Diese besteht für alle neuen öffentlichen Gebäude und neuen Nicht-Wohngebäuden: Bis zum 31. Dezember 2026 müssen PV-Anlagen auf allen bestehenden öffentlichen und NW-Gebäuden installiert sein, bis Ende 2028 auf allen neuen Wohngebäuden und überdachten Parkplätzen und Ende 2032 auf allen Gebäuden, die einer größeren Renovierung unterzogen werden. Darüber hinaus muss eine nachhaltigen Mobilitätsinfrastruktur bereitgestellt werden, also Ladestationen für Elektrofahrzeuge und -fahrräder.
Berlin ist bereits auf den Weg zur „Solarcity“. Seit Januar 2023 sind Photovoltaikanlagen für Neubauten und Bestandsgebäude, bei denen das Dach wesentlich umgebaut wird, Pflicht. Wer sich nicht daran hält, zahlt saftige Strafen. Maximal ca.30 Prozent der Dachfläche sollen für PV genutzt werden, denn andere Dachnutzungen, beispielsweise Dachbegrünung, sollen möglich bleiben.
Um den Ausstoß von CO2 zu senken, sind noch weitere Vorgaben aus dem EU-Klimaschutzpaket „Fit For 55“ zu beachten. Die 55 bezieht sich auf das Ziel der EU, die Netto-Treibhausgasemissionen bis 2030 um mindestens 55 Prozent zu senken: Treibhausgase bekommen einen hohen Preis (etwa über Steuern). Zudem werden rund drei Viertel aller europäischen CO2-Emissionen künftig in den Emissionshandel einbezogen – ab 2027 auch die aus Wärme und Verkehr. Schifffahrt und Luftverkehr sollen klimafreundlicher werden, die Energieeffizienz und der Anteil Erneuerbarer Energien am Bruttostromverbrauch europaweit möglichst auf 45 Prozent steigen. Verfahren für mehr Solar- und Windenergie und mehr Wärmepumpen sollen deutlich schneller werden und ab 2035 sollen neuzugelassene Fahrzeuge eigentlich kein CO2 mehr ausstoßen.
Den Treibhausgasen geht auch das novellierte Gebäudeenergiegesetz (GEG) an den Kragen. Ein Heizkataster soll entstehen, Kommunen werden verpflichtet, den Energieverbrauch der Gebäude zu erfassen und Schornsteinfeger müssen mitteilen, welche Heizung/Kesseltyp im Gebäude vorhanden ist. Die Aufnahme erfolgt bei der „Feuerstättenschau“.
Das klingt bislang alles weit weg und noch recht abstrakt. Doch aus diesen Vorgaben sind zum Teil schon Gesetze geworden, die Immobilienbesitzer schon jetzt betreffen. Käufer beziehen das sowieso bereits vor der Kaufentscheidung in ihre Überlegungen mit ein.
Haben Sie 2021 ein altes Haus gekauft oder geerbt? Dann gilt für Sie eine Sanierungspflicht innerhalb von zwei Jahren! Das bedeutet:
- Dämmung der obersten und untersten Geschossdecke (also Dach und Keller)
- Öl- und Gasheizungen müssen raus, wenn sie älter als 30 Jahre sind
- Heizungs- und Warmwasserleitungen müssen gedämmt sein
Fazit: Die Übernahme eines älteren Hauses kann Kosten verursachen
Wer nun darüber nachdenkt, klimafreundlich zu sanieren, bekommt verschiedene Fördermöglichkeiten vom Bund. Sowohl Einzelmaßnahmen zur Ertüchtigung von Wohn- und Nichtwohngebäuden werden unterstützt, als auch der Neubau und die Sanierung von Effizienzhausmaßnahmen. Zudem werden Fachplanungs- und Baubegleitmaßnahmen staatlich gefördert.
Wichtig dabei: Die Förderanträge müssen vor Maßnahmenbeginn gestellt werden. Die Einbindung eines unabhängigen Energie-Effizienz-Experten (geprüfter Energieberater) ist immer sinnvoll und auch erforderlich.
BAFA und KfW haben verschiedenen Programme aufgelegt mit unterschiedlichen Konditionen. Auch der Blick auf das Angebot aus den Ländern kann sich lohnen. Hier sollten Sie sich tagesaktuell informieren. Burchardt Immobilien hat langjährige Erfahrungen bei Sanierungen und nachhaltigem Bau und Umbau. Wir beraten Sie bei Ihrer Sanierungsreise, vermitteln Ihnen Energieberater, Fördermittelgeber und andere Experten sowie Planer und bauausführende Unternehmen. Zudem unterstützen wir Sie bei der Durchführung der Baumaßnahmen oder übernehmen diese. Sprechen Sie Burchardt Immobilien an. Wir haben immer eine gute Lösung.
Daniel Burgis, Ingenieur für Elektrotechnik, Energieeffizienzberater
Bauphysik! Klingt abstrakt? Kann aber jeder sofort nachvollziehen – und zwar am eigenen Körper. Im Vortrag von Daniel Burgis ging es um Behaglichkeit in Räumen. Warum ist uns in manchen kalt, auch wenn das Thermometer was anderes sagt?
Das hängt von den Oberflächen um uns herum ab. Die „Wohlfühltemperatur“ liegt bei 22 °C durchschnittlich. Kalte Oberflächen strahlen Kälte ab, etwa ungedämmte Wände und Fußböden. Zugluft durch undichte Türen und Fenster macht Räume ebenfalls unbehaglich. Die Folge: Man dreht die Heizung höher, die Luft wird trocken, die Schleimhäute trocknen aus, es kann zu Infektionen kommen. Dieses Phänomen nennt sich „trockene Heizungsluft“.
Eine Wärmedämmung – und dazu gehören auch 3-fach-verglaste Fenster – spart somit nicht nur Energie, sie verbessert auch das Raumklima. Zugleich fühlt sich ein gedämmter Raum wärmer und behaglicher an, sodass man getrost die Heizung etwas runterdrehen kann.
Doch Achtung: Werden die Fenster nicht korrekt von einem Fachmann eingebaut, kann es zu Schimmelbildung kommen. Darum sollten Sie bei der Montage von Fenstern auf das RAL-Gütesiegel achten und dass keine Bauschaummengen zum Einsetzen verwendet werden.
Bei der Fassadendämmung sollten keine Kunststoffdübel, sondern Dübel mit geringem Chi-Wert (Wärmedurchgangskoeffizient des Dübels) verwendet werden. Sonst bekommt die Fassade nach wenigen Jahren „Masern“ (weiße Flecken zeichnen sich auf der Fassade ab) – die ungedämmten Dübel fungieren als Wärmebrücken.
Haben Sie schon eine Brennwertheizung? Dann empfiehlt Daniel Burgis, diese vom Fachmann einstellen zu lassen. Der prüft den Kondensatablauf und die Rücklauftemperatur. Sind diese nicht aufeinander abgestimmt, nutzt die Heizung zusätzlichen Strom, um auf die zu hoch eingestellte Temperatur zu kommen. Das kann teuer werden.
Funktioniert eine Wärmepumpe eigentlich auch im Altbau? Ja, wenn die Heizkurve passt. Die Heizkörper geben die Effizienz vor! Passen diese zum Gebäude? Daniel Burgis regt an, das Verhältnis von Vorlauftemperatur und Neigung in diesem Winter mal auszuprobieren.
Zum Schluss erläuterte er verschiedene Förderprogramme der BAFA für klimafreundliches Heizen. Klar ist: Ab 1. Januar 2024 gibt’s fürs Gebäude mehr, für die Heizung teilweise weniger.
Kommentar eines Zuhörers: „Wer hätte gedacht, dass Bauphysik so spannend sein kann.“
Björn Darge, Steuerberater bei der ETL Freund & Partner GmbH
Steuerberater Björn Darge sprach verschiedene Punkte im Bereich Bauen und Sanieren an, die sich steuerrelevant auswirken können.
Dazu gehören die Ergebnisse des Wohngipfels und die Auswirkungen:
- Einführung degressive AFA von 6% für neue Wohngebäude
- Erhöhung der Grenzen für klimafreundliches Bauen – KfW Neuprogramme
- „Klimafreundlicher Neubau“ – KFN
- „Wohneigentum für Familien“ – WEF
Zudem erläuterte er den Stand der Dinge bei der Grunderwerbsteuer und was zu tun ist, um Steuern beim Verkauf einer Immobilie zu sparen. So können bewegliche Gegenstände wie Einbauküche, Möbel, sonstiges Inventar, Markisen, SAT-Anlagen, Heizölvorrat oder Sauna aus der Berechnung für die Grunderwerbsteuer herausgerechnet werden.
Interessant für Betreiber von PV-Anlagen: Hier entfällt seit Jahresbeginn die Mehrwertsteuer für Hausbesitzer und zwar auf die Errichtung, Lieferung, Wartung und Montage.
Kennen Sie die Ehegattenschaukel? Verkauft der eine Ehepartner eine vermietete Immobilie an den anderen Ehepartner, schafft das zusätzliches Abschreibungsvolumen – und das grundsteuerbefreit. Mehr steueroptimierende Tipps gibt’s beim Steuerberater.
Ugur Atakan, Finanzierungsexperte
Wie finanziert man immer noch günstig trotz hoher Zinsen?
KfW und BAFA bieten Förderprogramme, die extra für nachhaltigen Bau und Sanierung aufgelegt wurden. Alle haben ihre Vor- und Nachteile, die Finanzierungsexperte Ugur Atakan darstellte.
Haben Sie einen Bausparvertrag? Kling veraltet, erlebt aber gerade eine Renaissance. Der Grund: Hier wird der Sollzins auf 1 bzw. 1,25 Prozent festgeschrieben und liegt damit derzeit deutlich niedriger als bei den meisten anderen Kreditverträgen. Wer vorsorgen will, denn in einer Immobilie gibt es immer was zu renovieren, sanieren oder reparieren, sollte mit einem Finanzierungsexperten mal über Bausparen sprechen.
Daniela Ristock, Maklerin und Marktwertermittlung
Was darf oder soll eine Immobilie kosten? Wird es am Ende teurer, wenn ich eine billigere Immobilie kaufe und dann (selbst) saniere? Daniela Ristock zeigte die Faktoren auf, die derzeit die Immobilienpreise beeinflussen. Dazu gehören Krieg, Energiekrise, Inflation, Zinssteigerungen und Nachhaltigkeitsfaktoren. Der „Käufer von heute“ fragt zu den Nachhaltigkeitsthemen konkret nach und kann sich durchaus vorstellen mit weniger Wohnfläche gut leben zu können. Kaufinteressenten haben allerdings „Angst“ vor alten Immobilien und Neubau, verfügen heute über eine geringere Kaufkraft als noch 2020 und überlegen oft, genau deshalb doch lieber in der Mietwohnung zu bleiben (auch ein schwieriges Thema bei der aktuellen Wohnungsnot).
Der „Eigentümer/Verkäufer“ ist offen für alternative Wohnformen, würde ebenfalls kleinere Wohnflächen in Betracht ziehen und findet nachhaltige Themen interessant. Er hat Angst vor den kommenden Sanierungspflichten, die ihn finanziell (über)fordern und fürchtet, dass der Wert seiner Immobilie sinkt.
Für beide ist wichtig: Informieren Sie sich! Lassen Sie sich von Experten Möglichkeiten aufzeigen, etwa Sanierungskonzepte, Fördermöglichkeiten, Anschlussfinanzierung, Bausparen etc. Sprechen Sie mit Handwerkern und Bausachverständigen.
Lassen Sie sich eine marktrealistische Wertermittlung erstellen. Die Daten vieler – gerade online – Rechnertools spiegeln die Marktdaten nicht wider.
Burchardt Immobilien verfügt über ein breites Netzwerk von Experten, die sich bestens in ihren Bereichen auskennen und gern beraten. Sprechen Sie uns an. Wir kümmern uns, wir finden Lösungen, wir vermitteln und wir denken Wohnen weiter. Mitunter steckt in einer Immobilie viel mehr Potential, als Eigentümer wissen. Denn jeder sollte ein schönes Zuhause haben.
Weitere Veranstaltungen sind in Planung – die nächste Veranstaltung im Februar 2024
Bis nach 22 Uhr stellten die Teilnehmer im Anschluss ihre Fragen und am nächsten Tag standen die Telefone nicht still. Diese Resonanz zeigt mir, dass das Thema aktuell ist und viele Menschen bewegt.
Darum ist eine weitere Veranstaltung im Februar 2024 bereits in Planung. Näheres erfahren Sie auf der Website von Burchardt Immobilien. Melden Sie sich am besten gleich für den Newsletter, den Immobiliennavigator, an. Damit bleiben Sie bei allen relevanten Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt auf dem Laufenden.
Und wenn Sie das Burchardt-Team live und in Farbe treffen möchten:
Vom 14. bis 17. November wird in der Kulturbrauerei Berlin beim „Most Wanted Music Festival“ ein Tinyhaus bzw. Wohnmodul stehen, in dem wir – die Hauptstadtprofis – Workshops anbieten u.a. zu den vielen Vorteilen beim Modulbau und worauf man bei einem Tiny-House achten sollte. Interessant für alle, die ihren Wohnraum erweitern oder neu bauen wollen oder mit einer mobilen Immobilie, dem Tiny-House, noch flexibler wohnen möchten.
Schauen Sie einfach vorbei und besichtigen Sie das kleine Haus, um zu erfahren, wie sich das für Sie anfühlen würde so zu wohnen. Eventuell findet gerade eine Radioübertragung aus diesem mobilen Raummodul heraus statt, aber dabei zuschauen wie Radio gemacht wird, das ist sicher auch sehr interessant.
Ihre Regina Burchardt
