Neues Wohnungseigentumsrecht (WEMoG) erleichtert bauliche Änderungen

Das neue Wohnungseigentumsrechtsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat die vor allem im Baubereich interessierende Möglichkeit zur Beschließung baulicher Änderungen grundlegend vereinfacht:

Hierbei verfolgte der Gesetzgeber zunächst vor allem die Intention

1. infolge des demographischen Wandels einen barriere-reduzierenden Aus- und Umbau von Wohnungen,
2. zur Erreichung der Klimaziele eine energetische Sanierung von Bestandsbauten und
3. zur Förderung der Elektromobilität die Errichtung von Lademöglichkeiten

zu erleichtern (vgl. den Reformentwurf).

Im endgültigen Gesetz hinzugekommen sind sodann auch bauliche Veränderungen, die dem Einbruchsschutz und dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen (§ 20 Abs. 2 Nr. 3 und 4 WEG neuer Fassung).

Neben diesen Anwendungsfällen besteht der Kern der neuen Regelung aber darin, dass eine Beschlusskompetenz eingeführt wird, wonach bauliche Veränderungen ohne weitere Erfordernisse mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können (§ 20 Abs. 1 WEG n.F.).

Zur Erinnerung: Vor der WEG-Reform von 2007 war für bauliche Veränderungen noch eine Vereinbarung unter Mitwirkung sämtlicher Miteigentümer erforderlich.

Aber auch die 2007 eingeführte Beschlusskompetenz für Mehrheitsbeschlüsse hatte sich als unpraktikabel erwiesen, da jeweils alle Wohnungseigentümer zustimmen mussten, die hierdurch einen Nachteil hätten erleiden können, was für den Verwalter in der Versammlung oft nur schwer festzustellen war.

Es kann also zusammenfassend gesagt werden, dass Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen ganz wesentlich erleichtert wurden. Diese können nun genauso mit einfacher Mehrheit beschlossen werden wie auch Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung.

Auch die früher geltenden Erfordernisse, dass Modernisierungsmaßnahmen einer sog. doppelt qualifizierten Mehrheit bedurften (§ 22 Abs. 2 WEG bisheriger Fassung) sind entfallen.

Lediglich bei der Kostenverteilung kehrt dieser Gedanke wieder, indem alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung zu tragen haben, wenn sie mit Zweidrittelmehrheit beschlossen wurde und sich in angemessener Zeit amortisiert (§ 21 Abs. 2 WEG n.F.).

Wird dagegen nur einem Wohnungseigentümer eine Umgestaltung gestattet, etwa der Einbau eines Treppenlifts, muss er die Kosten hierfür alleine tragen. Dafür gebühren nur ihm die Nutzungen (§ 21 Abs. 1).

Wird die qualifizierte Zweidrittelmehrheit nicht erreicht, sind die Kosten nur von denjenigen Wohnungseigentümern zu tragen, die sie beschlossen haben (§ 21 Abs. 3 n.F.).

Der Gesetzgeber hat hierbei nicht verkannt, dass diese Regelung dazu führen kann, dass die individuelle Kostentragungspflicht erst nach der Beschlussfassung feststeht, wenn nämlich im Vorfeld nicht abgeschätzt werden kann, ob das Quorum erreicht wird.

Für die Praxis wird daher vorgeschlagen, bei der Abstimmung zuerst nach den Nein-Stimmen zu fragen. Wenn hierbei mehr als ein Drittel mit „Nein“ stimmt, kann das Quorum für eine Kostenverteilung auf alle nicht mehr erreicht werden.

Diejenigen, die dann noch mit „Ja“ stimmen, müssen die Kosten nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile unter sich aufteilen.

Fazit: Auch wenn das Gesetz durch Verwendung unbestimmter Rechtsbegriffe wie „unverhältnismäßige Kosten“ oder einer Amortisierung „innerhalb eines angemessenen Zeitraums“ zu gerichtlichem Klärungsbedarf führen kann, werden Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen nunmehr wesentlich erleichtert.

Armin Fuest, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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