Der Immobilienmarkt ist in Bewegung
Viele maßgebliche Entwicklungen passieren in einem nicht vorhersehbaren rasanten Tempo.
Unser Tipp: Vor allem Immobilieneigentümer sollten sich auf dem Stand der Dinge halten, bevor sie Entscheidungen treffen. Aber auch ein „nicht darum kümmern“ kann zu Nachteilen und hohen finanziellen Verlusten führen.
Wir helfen Ihnen dabei, informiert zu bleiben.
Das Baulandmobilisierungsgesetz ist beschlossene Sache
Im Mai 2021 haben Bundestag und Bundesrat den Entwurf der Bundesregierung für die vom Bauausschuss überarbeitete Fassung angenommen. Ein Inkrafttreten ist sofort nach Unterzeichnung durch den Bundespräsidenten vorgesehen.
Mit der Realisierung des Gesetzes tritt auch das umstrittene Umwandlungsverbot in Kraft. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können Kommunen bis Ende 2025 die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten untersagen. Bisher ist dies nur in Milieuschutzgebieten möglich.
Für Eigentümer von Miethäusern kann dies unter Umständen einen geplanten Verkauf erschweren, da Investoren häufig an einer Aufteilung in Wohneigentum interessiert sind.
Auch ein Teilverkauf bei benötigten finanziellen Mitteln wäre damit mitunter ausgeschlossen.
Seit Kurzem gilt ein schärferes Klimaschutzgesetz
Das Bundeskabinett einigte sich darauf, dass Deutschland bereits bis 2045 klimaneutral sein soll. Seit Jahresbeginn ist diese Maßnahme beispielsweise durch die nun geltende CO2-Steuer spürbar. 25 € pro Tonne sind es aktuell – die Kosten steigen jedoch kontinuierlich bis auf 55 € je Tonne bis 2025 (höhere Werte sind bereits in der Diskussion).
Uneinigkeit herrscht auch darüber, wer die Kosten für die höheren Strom- und Heizpreise trägt. Was fast sicher scheint: Die Vermieter sollen auf jeden Fall beteiligt werden. Ob es nun zu der aktuell in der Diskussion befindlichen 50:50-Regelung kommt oder der Beitrag von der Energieeffizienz des Gebäudes abhängig gemacht wird – es werden auf jeden Fall nicht unerhebliche Mehrkosten entstehen.
Der erste Schritt in Richtung Taxonomie ist getan
Mit der Einführung eines einheitlichen Klassifizierungssystems für nachhaltige Finanzprodukte (Sustainable Finance), der sogenannten EU-Taxonomie, hat die Europäische Union (EU) neue Anforderungen an Finanzprodukte definiert – auch für Immobilien.
Anhand dieser Kriterien soll eingeordnet werden, welche Investitionen einen wesentlichen Beitrag zu Umweltzielen wie dem Klimaschutz oder der Klimaanpassung erreichen und sich als „nachhaltig“ im ökologischen Sinne deklarieren dürfen.
Im Immobilienbereich finden diese Kriterien Anwendung bei dem Erwerb und/oder der Sanierung von Bestandsgebäuden sowie dem Kauf bzw. der Errichtung von Neubauten.
Was bedeutet das für Immobilieneigentümer?
Es ist davon auszugehen, dass mittelfristig die Nachfrage und auch die Verkaufspreise für nachweislich taxonomiekonforme, also nachhaltige Gebäude, steigen werden. Im Umkehrschluss werden Immobilien mit einem „veralteten“ Gebäudestandard von Investoren weniger nachgefragt und von Banken schwieriger finanziert werden.
Wer als Eigentümer über einen späteren Verkauf nachdenkt, ist gut damit beraten zu überdenken wann, ob und in welchem Umfang in nachhaltige Sanierungsmaßnahmen ggf. investiert werden sollte oder den Verkauf vorziehen. Nachhaltigkeitszertifikate sind in der Diskussion und die ersten Maßnahmen sollen bereits ab Januar 2022 in Kraft treten.
Photovoltaik
Gibt es eine Photovoltaikanlage auf dem Hausdach, erzeugt sie nachhaltigen Strom. Warum sollte man ein solch ein Dach nicht zur Pflicht machen?
In einigen Bundesländern ist das bereits der Fall, und es ist in der Diskussion, den Bau von Photovoltaikanlagen ab 2023 für Neubauten verpflichtend zu machen. Das ist mit Hinblick auf die Förderung von Elektromobilität und dem Ziel klimaneutral zu werden, eine logische Konsequenz. Die Ausweitung dieser Maßgabe auf Bestandsgebäude, mit entsprechenden Nachrüstpflichten bei der Sanierung, scheint wahrscheinlich.
Es geht aufwärts
Die Zinsen für Baudarlehen sind immer noch auf einem historischen Tiefstand, aber sie steigen und die Bearbeitung von Kreditanfragen dauert immer länger. Viele Banken scheinen aktuell verunsichert aufgrund der vielen neuen, schwer einschätzbaren Rahmenbedingungen – die Risikobereitschaft sinkt:
- Welche nicht vorhersehbaren Investitionen kommen in absehbarer Zeit auf die Immobilieneigentümer zu, beispielsweise durch CO2-Steuer, Taxonomie & Co.?
- Wie sehen die Steigerungsraten bei den Lebenshaltungskosten aus?
- Welche Zusatzkosten entstehen Immobilieneigentümer durch CO2-Steuer, Taxonomie & Co.?
- Zu den vorgenannten Faktoren kommt die unsichere Lage am Arbeitsmarkt.
All dies sorgt offensichtlich für eine Art Verzögerungstaktik, sowohl von Seiten der Finanzinstitute, als auch auf Seiten der Investoren und Anleger.
Private Eigennutzer haben die Entwicklungen vermutlich nur am Rande mitbekommen und wundern sich aktuell eher über das Verhalten der Banken.
Die Verschärfung der Vergabekriterien in 2021 liegt auf der Hand.
Es liegt uns fern, einen Schwarzen Peter an die Wand zu malen und leider verfügen wir auch nicht über eine Glaskugel.
Wir empfehlen Ihnen dennoch:
- Seien Sie aktuell sehr aufmerksam und halten Sie sich informiert!
- Überlegen Sie sehr genau, welche Auswirkungen neue Rahmenbedingungen für Sie haben bzw. haben werden.
- Schieben Sie geplante Maßnahmen nicht auf!
- Treffen Sie Entscheidungen fundiert aber schnell – egal ob für Sanierung, Verkauf oder Abwarten!
Wir beraten Sie gern, bevor Sie Verträge unterschreiben, auch falls Sie nicht verkaufen wollen, und auch vollkommen unabhängig.
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Beim Abwarten können wir Ihnen nicht behilflich sein. Bei allen anderen Entscheidungen schon!
Herzlichst
Ihre Daniela Ristock und Regina Burchardt
