Grundbuch: Auflassung und Auflassungsvormerkung

Was bedeuten Auflassung und Auflassungsvormerkung

Woher kommt der Begriff Auflassung?

Auflassung und Auflassungsvormerkung sind sehr alte Begriffe, die aber auch heute noch jeder Käufer und Verkäufer in seinem Grundstückskaufvertrag zu stehen hat. Bereits im germanischen Recht gab es diesen Begriff. Damals wurde beim Verkauf eines Hausgrundstücks „die Tür auf gelassen“, wenn die getroffenen Vereinbarungen erfüllt waren.

Die Auflassungsvormerkung

Mit der Auflassungsvormerkung wird das Recht eines Grundstückserwerbers auf die Eintragung als Eigentümer gesichert. Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

In der Regel dauert es nach dem Abschluss eines Kaufvertrags einige Zeit, bis der neue Erwerber auch als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird (Auflassung).

Mit der Eintragung der Auflassungsvormerkung wird der Erwerber davor geschützt, dass der Verkäufer die Immobilie eventuell noch ein zweites Mal veräußert.

Auch wenn es zu einer Insolvenz oder einer Zwangsversteigerung beim Verkäufer kommt, ist der Käufer durch die Eintragung der Auflassungsvormerkung abgesichert.

Was ist eine Auflassung?

Als „Auflassung“ wird eine Einigungserklärung bezeichnet, welche zwischen einem Käufer und einem Verkäufer getroffen wird. Sie beinhaltet die Übergabe des Eigentums des Verkäufers auf den Käufer.

Dementsprechend erhält diese Einigungserklärung zwei unterschiedliche Rechtsgeschäfte:

Im Grundstückskaufvertrag wird vereinbart, dass sich der Verkäufer dazu verpflichtet, eine bestimmte Sache gegen Entgelt an den Käufer zu übergeben. Der Käufer wiederum ist verpflichtet, dieses Entgelt auch zu zahlen. Dementsprechend schuldet der Käufer dem Verkäufer die Kaufsumme; deshalb wird bei einem Kaufvertrag auch von einem schuldrechtlichen Geschäft gesprochen.

Durch das dingliche Geschäft hingegen besteht die Verpflichtung, dass die wechselseitigen Ansprüche auch erfüllt werden müssen.

Im Bereich des Grundstückserwerbs ist die Auflassung als Bestandteil der sachenrechtlichen Übereignung von Grundstücken anzusehen, welche in den § 873 und 925 BGB geregelt wird. Der Erwerb eines Grundstücks erfolgt nicht unmittelbar durch einen notariellen Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer, sondern es bedarf zudem auch noch der Auflassung.

So heißt es in § 873 BGB:
 „Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.“

Die Auflassung an sich erhält ihre Definition durch den § 925 BGB:
„Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig. Eine Auflassung kann auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan erklärt werden.

Dies ist keine Rechtsberatung, sondern lediglich eine Information! Bitte lassen Sie sich immer bei einem Rechtsanwalt oder/und Notar Ihres Vertrauens rechtlich beraten.

Foto: Adobe Stock

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