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Was ist diese Immobilie eigentlich wirklich wert?

geschrieben am 02.07.2018 von Daniela Ristock bereits 19 Leser

Spätestens wenn Sie sich überlegen Ihre Immobilie zu beleihen oder ein Verkauf/Kauf ansteht, stellt sich die Frage nach dem „wahren“ Wert der betroffenen Immobilie. Häufig tendieren Eigentümer dazu, diesen Wert zu überschätzen. Schnell fällt einem da ein, dass man sich zähneknirschend für die teuren Badarmaturen entschieden hat – man baut ja nur einmal, oder was die neue Einbauküche vor knapp zehn Jahren doch gekostet hat – ist ja noch top in Schuss.

Umso wichtiger ist in diesem Moment die Ermittlung des objektiven Marktwerts durch einen Experten. Dieser hängt von vielerlei Faktoren ab. Beispielsweise vom:

 

  • gerne zitierten Bodenrichtwert

Wie die Bezeichnung bereits ausdrückt, handelt es sich dabei lediglich um einen RICHTwert, der die durchschnittliche Lage definiert, und nicht um den tatsächlichen Wert Ihres Grundstückes. Dieser hängt von vielen weiteren Faktoren ab, u.a. von der ganz konkreten Makrolage, von bereits geplanten, aber noch nicht bekannten strukturellen Maßnahmen in der Gegend, von der Größe, Ausrichtung oder baulichen Ausnutzung des Grundstücks.

Sie sehen: Der reine Durchschnitt der erzielten Kaufpreise des Vorjahrs, aus denen der Bodenrichtwert nämlich gebildet wird, reicht nicht aus, um Ihre Immobilie zu bewerten. Und zudem gilt auch immer: die Nachfrage bestimmt den erzielbaren Preis.

 

  • Wert der baulichen Anlagen

Ist Ihr Grundstück beispielsweise mit einem Einfamilienhaus bebaut, muss selbstverständlich auch dieser Wert definiert werden. In der Regel wird dazu der Ausstattungsstandard des Hauses erfasst. Ist es beispielsweise energetisch auf einem guten Stand, sind die Bäder modern, liegt eine zeitgemäße Anzahl an Steck- und Multimediadosen vor usw. Die o.g. damals teuren Armaturen oder die heißgeliebte Schaukel auf der bereits Kinder und Enkel gespielt haben, haben dabei sicher einen großen emotionalen Wert, den Banken aber meist ignorieren. Auch künftige Käufer verbinden damit (noch) keinen Wert. Oft stoßen Wertermittlungen daher beim Eigentümer zunächst auf Unverständnis. Aber bitte bedenken Sie: Ermittelt wird der reine unpersönliche Wert des Gebäudes. Doch auch hier gilt: Finden Sie beispielsweise DEN Interessenten, für den IHRE Schaukel Kindheitserinnerungen weckt, und der schon immer von solch einer Küche geträumt hat, so ist er sicher bereit diese Dinge entsprechend beim Kaufpreis einzuwerten ;-). Auch herausragende Bauteile, die den Wert der Immobilie quasi für „Jedermann“ steigern, werden natürlich berücksichtigt. Genannt werden können hier beispielsweise der nicht anrechenbare, aber zu Wohnzwecken ausgebaute Keller, ein großer Balkon o.ä.

 

  • Wert der Außenanlagen

Klar, eine Wiese mit Jägerzaun wird in der Regel anders bewertet als eine perfektionierte Ziergartenanlage mit Bewässerungssystem, Pavillon und Zaunanlage mit elektrischem Tor und Gegensprechanlage. Da nahezu unmöglich jede Anpflanzung und jeder Pflasterstein berechnet und daraus der Zeitwert ermittelt werden kann, werden häufig Pauschalen verwendet. Dabei wird entweder ein Pauschalpreis angesetzt, oder ein prozentualer Anteil des vorläufigen Gebäudesachwertes (in der Regel 2-8%). Herausragende Teile, beispielsweise ein Doppelcarport mit integriertem Hobbyraum o.ä., können auch hier selbstverständlich extra bewertet werden.

 

  • Ertrag bzw. von den Mieteinnahmen

Ist Ihre Immobilie nicht zur Eigennutzung gedacht, sondern aktuell vermietet, ist die Höhe der Miete verständlicherweise ein wichtiges Kriterium der Wertermittlung. Liegt diese weit unter der Ortsüblichkeit, wird ein Abschlag berechnet. Gerade in Metropolregionen haben zudem Themen wie die Mietpreisbremse und die ortsübliche Vergleichsmiete eine Erhöhung der Miete erschwert, sodass Anleger gezielter schauen, welche Einnahmen erzielt werden. Bei vermieteten Objekten ist zudem die Höhe der Betriebskosten mit einzukalkulieren.

 

  • Instandhaltungsrücklagen und Stimmrecht (bei Eigentumswohnungen bzw. WEG-Recht)

Nicht zu unterschätzen: Ihre Wohnung in feinster Lage ist tip top in Schuss und innen auf dem neuesten Stand. Das Gebäude ist allerdings in die Jahre gekommen, Dach- und Strangsanierung stehen an. Wurde hier keine Instandhaltungsrücklage gebildet, wirkt sich dies mitunter erheblich auf den Kaufpreis aus, da eine große Summe vom Käufer für diese anstehenden Maßnahmen mit einkalkuliert und ggf. bereits mitfinanziert werden muss. Auch das Stimmrecht ist ein Thema, gerade in kleineren Anlagen. Gehören im Vierfamilienhaus beispielsweise drei Wohneinheiten einem Eigentümer und das Stimmrecht ist nach Miteigentumsanteil oder Einheiten vergeben, ist man quasi nicht stimmberechtigt. Folglich muss man alle Entscheidungen der Gegenpartei mittragen.

 

  • besonderen objektspezifischen Merkmal

Zuletzt werden weitere individuell der Immobilie zuzuordnende Faktoren berücksichtigt. Sind noch Abgaben zu entrichten für Straßenbau, Erschließung o.ä.? Gibt es spezielle Dienstbarkeiten, die wertmindernd zu berücksichtigen sind. Auch lebenslanges Wohnrecht, Nießbrauch oder Vollstreckungstitel finden hier Einfluss.

Es ist unmöglich hier alle Aspekte der Immobilienbewertung aufzuzeigen. Was hoffentlich gelungen ist: Der Bodenrichtwert und ein Blick in die gängigen Onlinebörsen werden Ihrer einzigartigen Immobilie nicht gerecht. Untersuchungen und Stichproben haben zudem gezeigt, dass Immobilien, die preislich richtig eingewertet werden, schneller und nahezu zum Angebotspreis verkauft werden. Im Umkehrschluss:

Überhöhte Preisvorstellungen führen zu längerer Vermarktungsdauer und letztendlich zu geringerem Erlös.

Ein Angebotspreis weit unter Wert führt zu zeitraubenden Bieterverfahren und Unmut bei Käufern und Verkäufern – und am Ende nicht selten zu einem hektischen Kurzschlussverkauf.

Kompetente Makler werden Ihnen sachlich und mit Fakten unterlegt darstellen können, wie ihre Bewertung zustande gekommen ist. Arbeiten Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie nur mit seriösen und erfahrenen Fachleuten zusammen, die das Thema Immobilienbewertung beherrschen und Ihnen professionelle und nachvollziehbare Aussagen an die Hand geben – und damit einen in der Realität durchsetzbaren Marktwert.

Wir haben uns bereits dafür entschieden! Nämlich für eine unabhängige Zertifizierung des seit über 35 Jahren am Markt tätigen Top-Anbieters für Immobilienbewertung „Sprengnetter“. So sind inzwischen sowohl Regina Burchardt, als auch ich, Daniela Ristock anerkannte „MarktWert-Makler“. Zusammen mit unserer, in diesem Jahr 25-jährigen Erfahrung in Berlin und dem Umland, sowie ständigen Weiterbildungen sind wir sicher, Ihnen eine realistische, aktuelle und nachvollziehbare Bewertung Ihrer Immobilie anbieten zu können. Fragen Sie uns einfach – es lohnt sich, denn ...

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